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来源丨不良资产行业观研综合、地产资管界、小债看市

编辑丨Violet

近日，景瑞控股公告称，呈请人中国中信金融资产国际控股有限公司已于10月10日向法院提交针对公司的清盘呈请。

公告显示，清盘呈请理由为景瑞控股作为担保人，其全资附属公司欠付的贷款融资债务，本金额约为1.08亿美元，加应计利息及罚息。

清盘呈请定于2024年12月18日在香港高等法院聆讯。景瑞控股称，提交呈请并不代表呈请人可成功将公司清盘，于公告日香港高等法院并无发出清盘令将公司清盘。

起家于上海，业务覆盖上三角

资料显示，景瑞控股1993年由闫浩、陈新戈创立于上海，2013年在香港交易所主板上市。

布局过半位于长三角，属于区域型房企。景瑞控股既是港股上市主体（2013年上市，股票代码：1862.HK），又是境外发债主体，景瑞地产是其在境内的经营主体及发债主体，2020年6月末资产占景瑞控股总资产的比重在90%左右，2019年全口径签约销售额超过景瑞控股的99%。

起步于上海的景瑞，其实是一家上海老牌房企。早几年规模化诉求下，景瑞拿了不少三四线高价项目，但在外拓过程中，又忽视了对于上海大本营优势的巩固。

根据景瑞控股近期所披露的2024年前四个月销售业绩，前四月景瑞累计合约签约销售额约为6.55亿元，与去年同期相比下降了59.27%；合同销售面积约为4.05万平方米，合同销售均价约16165元/平方米。

而将时间线拉回到2023年同期，当时的销售额已录得接近五成的同比跌幅。2023年全年，景瑞控股合同销售额为37.87亿元，较上年降低46.5%。

近两年的销售状况直接体现在景瑞控股的业绩上。2023年，景瑞控股收入为72.95亿元，同比下降约7.8%；毛利为4.64亿元，毛利率为6.4%；年度净亏损18.41亿元，其中公司权益持有人应占亏损为17.21亿元。

8.5亿信托违约

5月7日，景瑞控股子公司景熙置业与爱建信托之间的信托借款协议出现逾期，该协议借款本金为4.50亿元，利率为11.50%，原定借款期限自2021年11月30日至2023年12月10日。

另一子公司天津瑞华与中建投信托签订的信托借款协议同样逾期，借款本金为4亿元，利率为10.50%，原借款期限为2020年12月18日至2022年12月17日，后展期至2023年7月，且该债务已被列为不良资产。

整体来看，景瑞控股刚性债务规模有168.72亿元，主要为短期有息负债，带息债务比为48%。

从融资渠道看，除了海外发债和银行借款，景瑞控股还通过股权、股权质押、信托以及应收账款等方式融资。

现金流方面，自2021年以来，景瑞控股的筹资性现金流净额持续净流出，2021年-2023年分别为-38.82亿、-26.28亿以及-19.75亿元，公司再融资压力徒增。

总的来看，景瑞控股销售大幅下滑，业绩持续亏损，对债务和利息的保障能力恶化。流动性紧张，短期偿债压力巨大；再融资压力大，深陷危机不可自拔。

经济下行，销售不如预期

截至2024年4月，鉴于行业环境变动，景瑞地产、景熙置业和天津瑞华未能就前述信托借款与债权人达成新的展期协议，且通过寻找新的金融机构进行融资置换的方案亦未能落地，导致景熙置业未能偿还4.493亿元的爱建信托款，天津瑞华未能偿还8548.42万元的中建投信托借款。

景瑞地产表示，债务逾期的原因主要归结于行业周期性下行，导致项目销售不如预期，子公司未能在借款到期前通过销售归集足够的资金以归还借款。

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