热剧《玫瑰的故事》近日落下帷幕，该剧展现了多名女性的成长过程，具有强烈的现实意义和浓重的时代特色。在此，北京一中院法官现透过故事里苏苏的三套房产来谈其中涉及的家事问题。

生父留下的房产：遗产法定继承问题

苏苏（即苏更生）有一个残破的家庭：生父早亡，母亲带着她再嫁了一个满身恶习的继父。继父酗酒、赌博、家暴……甚至性侵了年幼的苏苏。同样生活在继父阴影下的，还有继父带来的弟弟。后来苏苏虽然通过自己的努力逃离了这家，却仍未摆脱不时来自这个家的深深桎梏。

一次，继父撞伤人，母亲要求苏苏出钱赔付伤者，否则就要卖掉苏苏生父（简称苏父）留下的房子。于是苏苏给了母亲一笔钱，决定把房子买下。后苏苏打电话要求母亲按约定将房屋过户给自己却遭拒。

苏母：那房本上本来就写的是咱俩的名字，等我死了，不就都是你一个人的吗？

苏苏：你不过户，等你死了那混蛋（继父）也能分一份。

这里涉及遗产法定继承问题。苏母和苏苏谁说的对呢？

首先，苏父去世后留下的房屋应如何继承？房子是苏父留下的，推测房子应为苏父婚前个人财产。在苏父去世未留有合法有效遗嘱、且苏苏爷爷奶奶先于苏父去世的情况下，苏苏和苏母作为苏父的第一顺序法定继承人，应各继承该房屋一半权属份额，即50%房屋份额。

其次，苏母去世房屋该如何继承？在苏母未留有合法有效遗嘱的前提下，苏母在上述房屋中的份额应由其第一顺序法定继承人继承。按照法律规定，第一顺序法定继承人包括配偶、子女、父母。那么，苏母的第一顺序法定继承人就有苏苏的继父、苏苏和苏母尚在世的父母，还有一个易被忽略的人：继父带来的弟弟——小杰。苏母和继父结婚时小杰尚年幼，经过多年共同生活，可认定小杰与苏母之间形成了继子女与继父母之间的关系。所以，苏母的50%房产份额会在苏苏的继父、苏苏、小杰及苏母尚在世的父母之间平均分割。

需说明的是，若房屋一开始就是苏父苏母的夫妻共同财产，且苏母与苏苏未在房产证上明确约定各享有50%份额，那么苏父去世时苏母将享有75%的房屋分割。在这种情况下，苏苏继父将分得更多的房屋份额。

独立购买的房产：婚前购房归属问题

过户被拒，满心委屈又缺少安全感，苏苏遂为自己挑选了一处房屋并支付了首付款，不料却引来了男友黄振华的不满。他责怪苏苏留了太多退路，没把自己纳入她对未来的规划。那么，这套房屋跟黄振华有无关系？

《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条中规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

如果苏苏婚后用婚前个人财产继续还清该房屋贷款，则该房屋完全属于苏苏个人财产，与黄振华无关；若苏苏婚后用夫妻共同财产继续还清该房屋贷款，则该房屋仍属于苏苏个人财产，但黄振华就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分享有要求苏苏折价补偿的权利。

前段婚姻的房产：离婚房产分割问题

初为人母的苏苏为购置学区房，感到捉襟见肘。前夫的突然来电，打破了苏苏平静的生活。原来在苏苏与前夫婚内，男方单位福利分房，缴纳了10万元房款，其中有苏苏出的2万元，房本登记的是两人的名字。后双方离婚时，前夫归还了苏苏2万元，但未完成过户。现在前夫联系她配合出售该房屋，并在过户后给付苏苏30万元，囊中羞涩的苏苏欣然接受。

第一个问题，苏苏和前夫和平分手，应该是协议离婚，那么离婚时前夫给付苏苏的2万元是否已买断了苏苏对该房屋的权利？根据法律规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。可见，这2万元是否已买断了苏苏对该房屋的权利需要结合双方的离婚协议来确定。若协议中明确约定男方给付苏苏2万元后，该房屋权利由男方独自享有，那么男方需过户时，苏苏要按协议约定配合，男方无需向苏苏支付折价款。而如果双方协议中未就房屋归属明确约定，苏苏亦不认可以上买断合意，男方也不能就曾协商买断苏苏权利提交充分证据，那么苏苏对该房屋享有多大权利呢？

这就是第二个问题：该房屋在双方离婚时的权属状态。该房屋于双方婚内购买，登记在双方名下，应认定为双方夫妻共同财产。结合法律规定，双方离婚时，该房屋应由双方各享有50%财产份额。那么男方现要求售房，就应给付苏苏房屋出售款的一半。

此外，在无法主张2万元买断苏苏对房屋权利的情形下，男方仍可要求苏苏返还2万元及自付款之日起算的相应利息。