作者：周军律师.
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商铺作为不动产投资，对许多人来说具有吸引力。然而，在购买过程中，即使买方已经支付了全款并实际占有商铺，也可能存在一些潜在的法律风险。
比如商铺的开发商（发包人）未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
如果购买商铺支付全款并已经占有的，能对抗承包人的建设工程价款优先受偿权吗？
人民法院案例库案例《叶某、朱某与某集团有限公司执行异议案》中明确：
买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。施工人请求法院强制执行享有优先权的建设工程价款债权，人民法院强制执行登记在被执行的房地产开发企业名下的该商铺，买受人提出排除执行异议的，法院不予支持。
法院认为，
本案争议焦点为案外人对商铺的交付请求权是否能对抗施工人对商铺享有的建设工程价款优先受偿权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
本案中，四川高院作出的（2022）川民终327号生效民事判决，已确定了某集团公司对某置业公司开发建设的泸州某长岛国际社区项目一期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，至于该条的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。
而第二十九条第二项规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，叶某、朱某购买的系商铺，不符合上述法律规定，故其要求排除执行的主张，泸州中院依法不予支持。
据此，商铺属于投资经营用房，不能因为支付全款并占有而引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条排除承包人的建设工程价款优先受偿权。
一旦开发商未按时支付工程款，已购商铺仍有可能被拍卖执行，买房人利益损失可通过另外途径救济，具体可咨询专业律师提供支持。知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！
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【案例索引】
《叶某、朱某与某集团有限公司执行异议案》（2023）川05民初38号
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